Se si volesse trovare una definizione di accatastamento fabbricati, si potrebbe dire che si tratta di un processo burocratico che identifica un immobile, chiarendone i dati di base e la rendita fiscale. E’ un documento utile non solo per i pagamenti di IMU ed IRPEF, ma anche per la richiesta del certificato di agibilità e di abitabilità di un determinato fabbricato.
L’accatastamento immobili è un procedimento da rielaborare ogni qualvolta vengano effettuate delle ristrutturazioni, degli ampliamenti, dei restauri, dei cambi di destinazioni d’uso o dei frazionamenti di strutture esistenti. Inoltre, l’accatastamento immobili deve essere effettuato indipendentemente dall’uso che sarà poi fatto delle strutture, il quale potrebbe essere residenziale, commerciale, direzionale, industriale o agricolo.
L’accatastamento fabbricati per nuova costruzione, in effetti, altro non è che il censimento della proprietà. Un passaggio che si rivela obbligatorio e indispensabile, al fine di attribuire un valore fiscale al bene posseduto. Con l’accatastamento fabbricati viene anche definita la categoria di appartenenza dell’unità immobiliare. Questo servizio è rivolto non solo a coloro che stanno costruendo una nuova struttura, ma anche ai proprietari di immobili in ristrutturazione o comunque molto antichi e che non hanno denunciato al catasto la propria unità.
Come accatastare l'immobile
Per chi si stia chiedendo come ottenere un accatastamento fabbricati, è bene dire che le pratiche vengono compilate in diverse fasi. Una prima fase consiste nella redazione della planimetria delle unità immobiliari. Successivamente, si procede con la compilazione di una serie di modelli, mediante un programma ministeriale denominato DOCFA (Documento Catasto Fabbricati), il quale permette di attribuire la rendita catastale all’unità immobiliare.
Nel caso in cui si tratti di nuova costruzione, occorrerà dapprima redigere la pratica al Catasto Terreni, seguendo uno schema di tipo mappale, per portare così a termine l’aggiornamento e l’inserimento nella mappa catastale del fabbricato o dell’unità immobiliare.
L’ approvazione della richiesta e la ricevuta della pratica denominata DOCFA permettono di ricevere sia gli identificativi catastali con cui si individua l’immobile (foglio, numero o particella e subalterno) sia la rendita dell’unità immobiliare, che ha decorrenza immediata. L’Amministrazione Finanziaria ha tempo un anno per accertare, variare o confermare l’accatastamento immobili proposto.
Eventuali rettifiche all’accatastamento immobili devono obbligatoriamente essere notificate ai proprietari dell’immobile, che potranno presentare eventuali ricorsi. Il nostro Studio si occuperà per voi di effettuare il sopralluogo, il rilievo dell’immobile in pianta, oltre alla predisposizione del documento DOCFA e dell’inoltro presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano ed il Nuovo Catasto Terreni.
Quando fare una variazione catastale
Serve per comunicare agli uffici dell'Agenzia del Territorio (Catasto) una modifica sopravvenuta in un immobile. Ad esempio in caso di ristrutturazione di un appartamento, di un ampliamento, di un frazionamento. La variazione catastale è richiesta anche in caso di regolarizzazioni e sanatorie prima di un rogito.
I casi più frequenti in cui bisogna procedere con la rettifica della planimetria sono:
Per ottenere la conformità catastale prima di un rogito grazie alla presentazione di pratiche in sanatoria (come accertamento di conformità o CILA)
Modifica della distribuzione di un appartamento dovuta ad una tipica ristrutturazione con spostamento di tramezzi. Ad esempio per la realizzazione di un nuovo bagno, l'eliminazione del corridoio, lo spostamento della cucina.
Frazionamento o fusione di unità immobiliari. Scorporo di cantine e soffitte
Cambio di destinazione d'uso. Ad esempio trasformazione di negozio in abitazione, box in cantina, soggiorno in cucina, posto auto in box, etc.
Ampliamento per piano casa.
Creazione di nuove superfici come solai, soppalchi, terrazzi praticabili.
Modifica della toponomastica come indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura.
L'aggiornamento della planimetria va presentata solo se è stata verificata la regolarità edilizia-urbanistica dell'immobile. Quindi se lo stato di fatto è conforme al titolo edilizio ed al progetto annesso.
Geom. SINOSA Fabrizio
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